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調控的表現形式並不復雜，限字當頭，在限價限購基礎上，強化微觀幹預，精確補漏。這種“頭痛醫頭”的方式，看似簡單缺少新意，對於遏制局部市場過熱卻頗有實效。
創紀錄的近 200 次調控，2018 上半年，從丹東到西安，哪裡市場有異動，哪個環節出現 BUG，調控的補丁就打到哪裡。
以 1998 年《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》為標志，今年，恰巧是房地產全面開始市場化的第二十年。
一方面，上海終於迎來一波供應高潮，市場需求稍得緩解；另一方面，市場也滋生瞭些許亂象。
位於浦東中環前灘地區的中糧前灘海景壹號悄然結束瞭認籌、搖號、開盤的全過程，437 套單價約 8.5 萬元 / 平方米、面積約 90到 130 平方米、總價約 700 到 1300 萬元的單位共吸引瞭 3127 組客戶參與認籌，一時間引發眾人關註。且參與搖號的客戶均需交付認籌金 100 萬元與資金證明 285 萬元，將近8 倍認籌，單盤一次開盤認籌參與資金超過88 億元，創下上海樓市紀錄。樂居數據顯示的《2018 年上半年上海開盤項目搖號情況》，中糧前灘壹號“得”房率僅 13.98%。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示：“三林的前灘項目，單價 8 萬多，周邊二手房單價也就 7 萬左右，但是二手房加稅費就比新房貴瞭。新天地板塊亦如此，越是房價高的一手項目，周邊二手房倒掛越明顯。相反，外圍區域的樓盤不是那麼明顯。”
“對於一二手房的價格倒掛現象，實際上在中環區域最為明顯，因為此類區域的新房供應規模相對多，但限價是最為嚴厲的。而此類區域本身是上海當前購房需求最為密集的區域，所以類似區域的房價抑制現象最為明顯，一二手房的價格倒掛現象也比較明顯。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說道，“但是，此類價格倒掛現象本身也是有很多問題的。比如說如果開發商賬目算不清，那麼要警惕部分一手房的精裝修質量不高的隱患。同時也要防范部分一手房被購房者認購後，有較為明顯的撿便宜心態，這樣在後續此類房源變為二手房後，成為此類群體炒房的一種很重要的方式，即拋售此類住房賺更大的差價。”
樓市迎來小高潮 價格倒掛刺激需求沉寂許久之後，上海樓市終於在今年4鏡頭行車記錄器上半年花開半朵。
縫縫補補又半年，不出意外的話，下半年，樓市調控的頻率隻高不低。
7 月 1 日晚，上海市住房和城鄉建設委員會突發通知，規范瞭企業購買商品住房的行為。通知指出，自 7 月 3 日起，企業購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿 5 年、在本市累計繳納稅款金額已達 100 萬人民幣、職工人數 10名及以上且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿 5 年等條件（已繳納稅款金額滿 500 萬元以上的企業除外）。同時，企業購買的商品住房再次上市交易年限從“滿 3 年”提高至“滿5 年”。
除瞭迫切的剛性需求，對於歷史行情的認知慣性，也在相當程度上造就瞭買方的踴躍。“每次調控周期後都會大漲一波”，在與購房者的交流中，記者經常聽到類似的表達。把限價看作短期政策紅利，抱著“買到即賺到”、“認籌如抽獎”想法入市的購房者，不在少數。
東視野
上海鏈傢市場研究部數據顯示，今年上半年，全市新建商品住宅成交套均面積為 118.9平方米，跌破 120 平方米，是 2015 年以來，套均成交面積最小的時段。這也反映瞭今年上半年，市場成交重心向中小套型轉移的特點。今年上半年 100 平方米以下中小套型房源，占新建商品住宅成交總套數的 52.63%，而去年下半年，這一比重為 45.44%。從中長期來看，由於申城宅地出讓普遍限定瞭較高的中小套型比重，因此，未來成交重心也將繼續向這一方向傾斜。
後續或將嚴管控房產新政之下，監管從未放松。事實也確實如此，市場亂象也再次引來瞭監管收緊。
然後，習慣並接受，直至徹底改變對市場的認識和預期——到來的是一個全新的周大卡車專用行車記錄器安裝期。
頂著土地財政依賴等巨大慣性及經濟環境壓力，調控堅決地用糾錯的方式，努力將樓市穩定在一個不暴漲、不大跌的基本面上。可能在相當長的一段時間內，樓市還會不斷地看到類似的動作。
同樣是 2015 年 9月拿地的濱江公園壹號，並非高端項目，當時的樓板價為 28755 元 /平方米，溢價率 91.7%，截至發稿時，仍未有坐實的任何官方開盤消息。此前，多次網傳濱江公園壹號即將取證，一次性拿取 700 套房源的預售證，即 10 幢高層全開，均價可能隻有 5.3 萬 / 平方米，而周邊的二手房將近 5.1萬 / 平方米。類似消息幾乎每隔一段時間都會傳來，但卻都沒有下文。
因此，在一手市場終於放盤時，已經等候多時的購房者自然不會懈怠。3 月，徐涇萬科天空之城 283 套房源，開盤僅幾小時近80% 售出；閔行同濟融創玫瑰公館，266 套房源，860 組認籌，當天清盤。4 月，新增供應量超過 9000 套，占據上半年總量近半，市場上更是出現瞭翠湖天地雋薈、融創濱江壹號院、保利翡麗甲第等多個日光盤。
7 月 3 日，本是皇都花園認籌搖號日期，而認籌客戶等來的卻是一紙通知，無法按照約定時間搖號及開盤，這也是上海首例。據悉，皇都花園從 6 月 14 日開始認籌到如今，公證處稱都沒有收到過該項目相關申請，不會給其搖號公證。
原創稿件，歡迎轉載，須註明出處
?詳見0719期《東地產財經周刊》P07——P12
搖號買房原本能盡可能保證剛需的住房權利，然而結果卻不盡如人意。如部分購房者以公司名義買房，因公司不僅沒有購房限制，而且還能算作公司資產，進行抵押貸款。據Wind 數據顯示，截至 2018 年一季度末，持有投資性房地產的上市公司數量已超過 1650傢，價值超過 9900 億元。
一房難求 亂象滋生供應放量緩解瞭市場需求，但一石激起千層浪，搖號環節卻也出現一些值得思考的現象。
雖然今年上半年供應端出現瞭十分顯著的補償性回升，但依舊低於往年水平。
4 月 10 日，上海市東方公證處公佈瞭翠湖天地雋薈的搖號排序全名單，一夜之間引發瞭市場的關註與熱議。從公示表上看，該項目總共認籌 385 組客戶，而本次開盤房源共計118 套，差不多三個人搶購一套房。而該名單顯示的購房者分佈比例，持中國大陸身份證的客戶 125 組，非中國大陸個人客戶 46 組，公司客戶 214 組，公司購買占比約 55.6% 超過一半，中國大陸購買者約占 32.5%，非中國大陸購買者約占 11.9%。這不得不讓人聯想到這幾年，有不少公司通過炒房來賺取利潤，一些公司的年利潤還不如炒房一年所賺的錢。
在中糧前灘海景壹號開盤之際，項目周邊打出某不動產能保證拿到房源的廣告，同時附上瞭聯系方式——“現本公司老總和該樓盤老總多年的老朋友，長期的合作夥伴，通過我司關系保證 100% 能讓您搶到房源，該樓盤價格統一。”更有打出“搶房熱線，錢能解決的問題，別去拼所謂的運氣”，這無疑讓人心生某些項6鏡頭行車記錄器推薦目暗箱操作的疑慮。
有傳聞稱，此後一段時期，政府再次叫停“預售證”的發放，眾多項目都被壓制。
生存報告
龍湖天璞一度被稱為“網紅”盤，在相關貼吧論壇中可以看到各式評價“內部歐洲外部非洲”等。在花邊新聞飛傳的逾 2 年時間裡，記者也多次聯系當時的上海龍湖地產負責人，而在這期間，上海龍湖地產已經歷大換血大改革，龍湖天璞仍未迎來開盤。時至今年 6 月 26 日龍湖天璞項目終於開始認籌，開盤均價是 5.18 萬元 / 平方米。
從 2016 年的 6-9 萬元 / 平方米，到當前的 5.18 萬元 / 平方米，龍湖·天璞價格落差之大可想而知。這中間究竟是被限價政策擠去的虛高泡沫，還是“成本價惠民”讓購房者撿瞭便宜，也許隻有靠幾年後的二手房市場來檢驗。
去年下半年以來，市場供應減少，特別是豪宅供應更為稀缺，但市場對豪宅的需求潛力巨大，所以一旦出現集中放量，被哄搶也就不足為奇。其次，日光盤多集中在核心區域，地段優勢明顯，再加上豪宅的資產保值性好，抗跌性強。在當下沒有其他更可靠的投資渠道的情況下，投資豪宅成為不少富人的選項。
本質上，這是一次與時間的賽跑。在租售並舉、土地供應端改革、房產稅推進等等落地成熟，徹底顛覆原有市場形態之前，今天樓市上出現的每一次“治標”式的幹預，都是“治本”手術必須的前奏。
而根據 2017 年上海住建委發佈通知，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構主持的搖號方式公開銷售。上海市公證協會在發佈的《辦理商品住房項目銷售搖號排序現場監督公證的指導意見》，明確公證機構為商品住房銷售搖號提供服務初期階段，該項工作將由東方公證處獨傢負責實施。更為離譜的是，交瞭高昂的認籌金卻等來一個遙遙無期的搖號時間。據相關公開報道顯示，認籌期間業主隻能看到一張復印的戶型圖，就要交 200 萬認籌金，樣板房還要 11 月份才能看。
自去年下半年開始，預售證不斷收緊，各大樓盤取證的難度堪比掛某大醫院的熱門專傢號，隊伍早早排到數月之後。而取得預售證的部分高端樓盤認籌人數遠超供房數量，出現超低得房率，搖號認籌的中獎率不亞於 “打新股”。
“慣性制導”下的躁動，上海買房半年實錄2018 年，上海樓市喜憂參半。
針對今年連番出臺的各類調控政策，業內人士均表示，當前公司購房等被限制以後，搶房現象會減少一點，但價格倒掛現象暫時不會改變，這和政策管控依然嚴厲有關。第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事簡可表示：“這一次的政策與以往不同，持續時間長，有持續的計劃，長期性的政策對住房市場會有一定的改變。就目前市場方向而言，可能會有新的收緊政策。”
同時，業內人士提醒道，當然購房市場的秩序穩定很關鍵，近期的查處已經是一個信號，後續房地產交易秩序依然會管控，所以交易方面要穩定，不要越界限，否則會有很多尷尬的問題。
針對下半年的形勢，仲量聯行上海項目銷售部總監周靜表示，鑒於地方政府抑制房價上漲和穩定住房市場的決心堅定，之後幾個季度包括限價在內的嚴格調控政策將繼續保持。下半年將有更多開發商因為資金壓力而加快開盤速度，預計 2018 年下半年新增供應量加大可能帶動銷售量回暖，但價格將有下行壓力。
上海鏈傢市場研究部監控的數據顯示， 2018 年上半年全市新建商品住宅共計成交 2.2萬套，較去年下半年上漲 2.56%；商品住宅新增供應量為 2.09 萬套，較去年下半年上漲103%。
供應端的變化也帶動瞭需求端的變化。
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